Tipps für Häuslbauer: Wer haftet bei Baumängel oder Schäden am Bau?

Wer ein Haus bauen oder bauen lassen möchte, sollte sich auch immer auf Baumängel, Terminverschiebungen und damit verbundene, langwierige Streitigkeiten mit Bauunternehmen gefasst machen. Denn diese sind in der Baupraxis keine Seltenheit. Mangelndes Expertenwissen und fehlende Absprache zwischen Baufirmen können den Traum vom Haus schnell zum Albtraum werden lassen. Noch dazu kommt, dass Baumängel für einen Laien nicht ersichtlich sind und ein Schaden erst Jahre danach zum Vorschein kommen kann. Wir klären auf, wer haftet und was Sie bei Baumängeln oder Schäden tun können. 

Für den Fall, dass Sie mit den Begrifflichkeiten im Baubereich nicht so vertraut sind, haben wir zu Beginn zwei wichtige Definitionen für Sie. 

Bauherr 

Bauherr ist jene Person, die für die Vorbereitung bzw. Ausführung einer Bebauung eines Grundstücks verantwortlich ist oder dies in Auftrag gibt. Haben Sie ein Grundstück gekauft und möchte darauf ein Haus bauen lassen, sind also Sie der Bauherr. 

Bauleiter und Bauführer 

Als Bauleiter kann der Bauherr selbst (wenn er denn die nötige Ausbildung dazu hat) oder eine ihn vertretende Person (z. B. von einem Bau– bzw. Generalunternehmer) bestellt werden. Er koordiniert die Baustelle, sorgt dafür, dass alle beteiligten Baufirmen wie Spengler, Dachdecker, Elektriker etc. effizient miteinander arbeiten, kontrolliert die Einhaltung der Vorgaben, die Kosten und ist die Ansprechperson für Häuslbauer.  

Der Bauführer ist ein untergeordneter Mitarbeiter des Bauleiters, kann diesen bis zu einem gewissen Grad vertreten und ist verantwortlich für die Realisierung von Teilaufgaben auf der Baustelle. Sowohl Bauleiter als auch Bauführer müssen dem Bauherren vor Beginn der Arbeiten bekanntgeben werden1 

Wofür können Bauunternehmen haftbar gemacht werden? 

Ein Bauunternehmen haftet dem Bauherren für Qualität, Termine und Mängel. Wird ein Generalunternehmen beauftragt, trägt dieses auch das wirtschaftliche und organisatorische Risiko.

Haftung besteht aber nicht nur gegenüber der eigenen Arbeit, sondern in gewisser Weise auch gegenüber den Vorarbeiten anderer, auf derselben Baustelle tätiger Subfirmen. Wird nämlich die eigene Arbeit auf eine mangelhafte Vorarbeit aufgebaut, droht dem Bauunternehmer bei einem Schaden der Verlust des eigenen Anspruchs auf Werklohn, auch wenn der Auftrag grundsätzlich einwandfrei durchgeführt wurde. Es besteht also eine gewisse Warnpflicht gegenüber dem Bauherren und darf nicht einfach still und leise auf einer unsauberen Grundlage dahingearbeitet werden.
 

 

Was tun bei Baumängeln? 

Das größte Problem bei Baumängel ist, dass sie oft versteckt sind und von Laien im Normalfall nicht erkannt werden, jedenfalls nicht bevor es zu spät ist oder bereits ein Schaden eingetreten ist. Wie holt man sich dann am besten sein Geld zurück? Hier gibt es zunächst eine wichtige Unterscheidung zwischen Gewährleistung und Schadensersatz in Hinblick darauf, wann der Mangel entdeckt wird. 

Gewährleistung 

Anspruch auf Gewährleistung gegenüber dem Bauträger hat man für 3 Jahre ab Übergabe, jedoch für die Sache selbst, also für den Mangel, nicht für die Folgeschäden. Sind Baumängel nach einer gewissen Zeit (innerhalb der 3 Jahre) erkennbar, muss der Käufer beweisen, dass diese bereits bei der Übergabe vorhanden waren. Es empfiehlt sich also immer, jeglichen Baufortschritt mittels Fotos genau zu dokumentieren.
Rechtlich wird jedoch angenommen, dass ein Mangel, der innerhalb von sechs Monaten ab Übergabe auftritt, bereits bei Übergabe vorhanden war. Je nach Art und Schwere des Mangels kann der Käufer bzw. der Auftraggeber Mängelbehebung, Austausch, Preisminderung oder Rückzahlung des Kaufpreises geltend machen. Der Optimalfall wäre hier natürlich, den Mangel vor der Zahlung zu erkennen. Solange ein Mangel vorliegt, muss das Haus nicht übernommen bzw. die Zahlung an die jeweilige Baufirma nicht geleistet werden.
Es lässt also erahnen, wie kompliziert die Sachen werden kann. Schon beim geringsten Verdacht einer unsachgemäßen Bauausführung, oder eines Baumangels sollten Sie daher sofort einen unabhängigen Gutachter kontaktieren. 
 
Tipps Häuslbauer
 

Schadenersatz 

Anspruch auf Schadensersatz hat man nur, wenn bereits ein Schaden eingetreten ist und mittels Gutachter bewiesen wird, dass der zugrundeliegende Baumangel die Ursache dafür gewesen ist. Die Frist ab Kenntnis von Schaden und Schädiger beträgt ebenfalls 3 Jahre. Hierfür ist es wichtig, dass alles gut dokumentiert wird und alle Indizien auf die Schuld der jeweiligen Baufirma deuten. Sobald Abnützung oder Verschleiß im Spiel sind, oder es sich um eine außergewöhnliche Verkettung von Umständen handelt, könnte dies zu Haftungsminderungen oder gar Haftungsausschluss von Bauunternehmen führen. Es gibt jedoch einen wesentlichen Vorteil für Sie. Wie vorher erwähnt, verjähren Schadenersatzansprüche erst nach drei Jahren AB KENNTNIS des Schadens, jedoch maximal nach 30 Jahren ab Abnahme des Bauwerks. Das heißt, tritt der Schaden beispielsweise erst nach 10 Jahren, also lange nach der bestehenden Gewährleistungsfrist, ein, dann haben Sie ab diesem Zeitpunkt 3 Jahre lang Zeit, Ansprüche über den schadenersatzrechtlichen Weg geltend zu machen. 

Wie schütze ich mich gegen unvorhersehbare Ereignisse? 

Bauwesenversicherung 

Nicht jeder Schaden lässt sich auf menschliches Versagen zurückführen, auch die Laune der Natur kann schnell große Probleme verursachen. Eine Möglichkeit für Bauherren, sich umfangreich zu schützen, ist die Bauwesenversicherung.

So eine „Bau-Kaskoversicherung“ deckt zum einen Folgeschäden ab, die infolge von Naturereignissen, wie zB. Regen, Sturm, Hagel, Steinschlag, Erdbeben uvm. entstehen und zum anderen auch Schäden, die sich auch auf den Bauunternehmer zurückführen lassen. Hierzu zählen unter anderem Folgeschäden durch Ausführungsfehler, Ungeschicklichkeit, Versagen von Stützkonstruktionen oder Herabfallen von Gegenständen.  

Beispiele: 

  • Naturgefahren: Die Baugrube läuft infolge starken Regens voll; der ordentlich gesicherte Baukran fällt durch einen wütenden Sturm um und beschädigt das Dach. 
  • Untaugliche Ausführung durch das Bauunternehmen: Aufgrund des zu dünnen Fundaments kippt/hebt oder senkt sich das Haus. 

 
Baumängel
 

Versicherungsvertragliche Nachhaftung 

Ferner ist es möglich, das Objekt auch für einen Zeitraum von 36 Monaten nach Baufertigstellung abzusichern. Durch die sogenannte „Extended Maintenance“ werden Schäden gedeckt, die ihren Ursprung in der Bauzeit haben (wie zB. undichte Rohrleitungen). 

Oft kommt es jedoch vor, dass ein Schaden erst viel später zum Vorschein tritt, obwohl er bereits viel früher entstanden ist. Ist der (Sach)schaden durch fehlerhafter Bauausführung bereits im Errichtungsstadium gesetzt worden, so ist dieser in der Regel selbst nach dem Ablauf des Versicherungsschutzes gedeckt. So können Sie den Schaden jedenfalls innerhalb von 36 Monaten – das ist übrigens auch die Dauer der Gewährleistung für Gebäude – Ihrer Versicherung melden. 

Aus der Bauwesenversicherung ergibt sich ein wesentlicher Vorteil für den Bauherren, denn er muss sich nicht mühevoll mit dem Gewerk auseinandersetzen, sondern kann sich direkt mit dem Versicherer abstimmen. 

Rohbauversicherung 

Eine weitere Möglichkeit, um sich abzusichern, wäre eine Rohbauversicherung. Eine Rohbauversicherung schützt Sie gegen Schäden, die durch höhere Gewalt wie zB. Feuer und Sturm entstanden sind.  

Vorteil: Beim Abschluss einer Eigenheimversicherung bekommen Sie bei vielen Versicherern die Rohbauversicherung kostenlos dazu. Somit ist die erste Prämie zumeist erst dann fällig, wenn das Haus bezugsfertig ist. 

Schäden bei Dritten  

Als Bauherr trifft Sie die Pflicht zur Sicherung der Baustelle. So müssen Sie unter anderem auch sicherstellen, dass sich keine Personen verletzen oder Sachen beschädigt werden. Entsteht durch eine Baustelle ein Schaden bei den Nachbarn oder anderen Dritten, haftet der Bauherr dem Geschädigten auch ohne Schuld zur Gänze. Privatpersonen haften als Bauherr mit ihrem Privatvermögen. 

Eine sinnvolle Absicherung hierfür wäre eine Bauherrnhaftpflichtversicherung. Diese schützt Sie vor finanziellen Belastungen durch Schadenersatzansprüche, die gegen Sie als Bauherr gestellt werden. Ein mögliches Schadenszenario wäre zB. die Beschädigung des Nachbargebäude aufgrund eines Baugrubenaushubes.  

Auch nach Baufertigstellung und nunmehriger stolzer Hausbesitzer können sich Vorfälle ereignen, für die Sie gegenüber Dritter schadenersatzpflichtig werden. 

Beispiele:  

  • Jemand rutscht auf Ihrem Grundstück aus, da Sie keine Schneeräumung vornahmen und somit gegen die Verkehrssicherungspflicht verstoßen haben. 
  • Ein Baum im Garten stürzt auf ein vor dem Haus parkendes Auto. 

Um in solchen Situationen geschützt zu sein, empfiehlt sich der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzhaftpflichtversicherung. 

Info: Bei Abschluss einer Eigenheimversicherung lässt sich die Haus- und Grundbesitzhaftpflicht meistens als Baustein mit in den Vertrag nehmen. Informieren Sie sich diesbezüglich bei Ihrem Versicherer. 

 

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass auftretende Mängel oder Schäden, die trotz verbesserter Baustoffe- und techniken immer häufiger werden, kein Zuckerschlecken sind und mit sehr viel Aufwand, Zeit und oft auch mit Rechtsstreitigkeiten verbunden sind. Daher lautet die oberste Regel, immer vernünftige Zahlungsmodalitäten zu vereinbaren und nie im Voraus zu bezahlen. Dies vermeidet auch, dass Sie im Fall eines Konkurses einer Baufirma viel Geld verlieren.  

Alexandra
Alexandra bloggt für den LAMIE Versicherungsblog über allgemeine Versicherungsthemen und Tipps. Außerdem erstellt sie leidenschaftlich gerne Checklisten. Wie alle Mitglieder des LAMIE Teams, möchte sie schwierige Versicherungsfragen auf einfache Weise darstellen. Für Anregungen, Wünsche oder detaillierte Fragen erreichen Sie Alexandra unter blog@lamie-direkt.at