To-Dos beim Auszug: Das können Vermieter verlangen

Ein Umzug ist viel Arbeit. Dabei sollte man nicht nur an das neue Heim denken, sondern auch die alte Wohnung in einem guten Zustand hinterlassen, wenn man seine Kaution zurückerhalten möchte. Um sich beim Auszug eines Mieters vor einer verdreckten und kaputten Wohnung abzusichern, können Vermieter nämlich auf das Mietrecht zurückgreifen. Welche Privilegien für den Vermieter darin festgelegt sind und was man als Mieter vor der Wohnungsübergabe zu erledigen hat, zeigt folgender Beitrag.

Wohnungszustand bei Übergabe

Es reicht nicht aus, einfach nur seine sieben Sachen zu packen und dem Vermieter den Schlüssel vorbeizubringen. Die Wohnung muss in erster Linie frei von beweglichen Sachen übergeben werden. Mitvermietete Gegenstände selbstverständlich ausgenommen. Der im Zusammenhang mit dem Auszug oft vorkommende Begriff „besenrein“ ist gesetzlich nicht eindeutig definiert, bedeutet aber jedenfalls nicht, dass die Wohnung auf Hochglanz poliert übergeben werden muss. Der OGH hat im Zusammenhang mit diesem Begriff festgestellt, dass auch eine leichte Staubschicht noch als „besenrein“ anzusehen ist (OGH 5 Ob 96/98y).

Wandfarbe

Bei diesem Punkt streiten sich Mieter und Vermieter gern. Falls Sie einen Mietvertrag unterschrieben haben, bei dem ein Vertragspunkt besagt, dass Sie die Wohnung vor dem Auszug frisch ausmalen müssen ist diese nur gültig, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist (zB. wenn Ihnen der Vermieter die Kosten des Ausmalens ersetzt). Wenn es keine Vereinbarung gibt, muss die Wohnung nur dann ausgemalt werden, wenn die Wandfarbe übermäßig abgenutzt oder in einer „ortsunüblichen Art und Weise“ verändert wurde. Dasselbe gilt laut Judikatur auch für die Wandfarbe: War die Wohnung ursprünglich weiß, so sind helle Pastelltöne („dezente Farben“) völlig in Ordnung, färbt der Mieter die Wohnung dunkel um, so ist dies nicht mehr zulässig. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung wieder hell zu streichen.

Vorgenommene Änderungen an der Wohnung

Hat man als Mieter Umbauarbeiten in der Wohnung vorgenommen, kann man unter Umständen die Übernahme dieser Kosten beim Auszug geltend machen. Wichtig ist hier zu wissen, ob der Mietvertrag unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt oder den Regeln des allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches folgt. Laut Mietrechtsgesetz hat der Mieter bei einer wesentlichen Verbesserung der Wohnung (die über die Mietdauer hinausgeht) nämlich Anspruch auf Kostenersatz. Vieles ist hier aber von der Zustimmung des Vermieters abhängig, wobei man die Zustimmung des Vermieters im Notfall auch durch Gericht oder Schlichtungsstelle ersetzen kann. Bei baulich vorgenommenen Änderungen, die ohne Zustimmung des Vermieters geschehen und nicht im Sinne des MRG sind, kann der Vermieter jedenfalls verlangen, dass diese rückgängig gemacht werden. Holen Sie sich also am besten immer vorher die schriftliche Einwilligung, wenn Sie etwas an der Wohnung verändern wollen.

Handelt es sich um „unwesentliche“ Veränderungen der Wohnung, wie zB. das Ausmalen oder das Verfliesen von Küchenbereichen, braucht man zwar keine Zustimmung durch den Vermieter, bleibt aber wahrscheinlich auch auf den Kosten sitzen. Bei unsachgemäßer Durchführung von solchen Arbeiten kann sogar verlangt werden, dass die Veränderungen rückgängig gemacht werden.

Welche Reparaturen sind beim Auszug vom Mieter durchzuführen?

Grundsätzlich sollte man beim Einzug schon ein Übergabeprotokoll anfertigen. Es hält schon vorhandene Schäden der Mietwohnung fest und dient somit zur Absicherung für den Mieter und auch den Vermieter. Dies dient im Falle des Falles der Beweisführung, ob nun eine übermäßige Abnutzung durch den Mieter eingetreten ist oder es sich um normalen Verschleiß handelt. Im Internet findet man Muster zum Übergabeprotokoll.

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Zu differenzieren sind also Schäden, die vom Mieter verursacht wurden und für welche dieser auch haftet und einfache Abnutzungserscheinungen bzw. Schäden, die aufgrund des Alters entstanden sind. Einige dieser Fälle sind folgende:

Schäden am Boden

Wasserflecken, kaputte Holzleisten, fehlende Fließenteile, die vor der Anmietung noch nicht bestanden haben, müssen vom Mieter vor dem Auszug repariert werden. Einfache Kratzer oder Verfärbungen durch Lichteinstrahlung gelten als Abnützungserscheinungen und müssen nicht beseitigt werden.

Schäden der Wand

Hier gibt es eine Grauzone, denn bis zu einem gewissen Grad dürfen Mieter Löcher in die Wand bohren, beispielsweise zum Aufhängen von Bildern oder von Regalen und diese auch lassen. Allerdings müssen große Löcher wieder verputzt werden. Dasselbe gilt, wenn die Wand mit übermäßig vielen Löchern versehen wurde. Im Zweifel empfiehlt es sich vor dem Auszug die Löcher in der Wand noch mit Füllspachtelmasse auszubessern und darüber zu malen – das kostet nicht viel Geld und ist schnell gemacht.

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Schäden an Tür, Fensterrahmen oder sonstigen fest verbauten Einrichtungsgegenständen

Wie bei der Wand ist es davon abhängig, ob es sich um normalen Verschleiß oder eine übermäßige Beanspruchung handelt. Türen und Fenster sind im täglichen Gebrauch, weshalb normale Abnutzungserscheinungen, wie Kratzer und altersabhängige Undichtheiten, vom Mieter nicht repariert werden müssen. Dasselbe gilt auch für Licht- oder Stromschalter, sowie Heizkörper. Hier liegt jedoch ein häufiges Streitpotential, weshalb das oben erwähnte Übergabeprotokoll so wichtig ist.

Schäden rund um des Gebäudes selbst

Für die Instandhaltung des Gebäudes ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Treten beispielsweise an der Fassade, dem Dach oder den Außenfenstern Schäden durch Verschleiß auf, so hat der Vermieter zu zahlen. Gleiches gilt auch für Schäden im Stiegenhaus oder an wasser- oder gasführenden Leitungen. Allerdings haftet hier der Mieter, wenn er schuldhaft einen Sachschaden an diesen Teilen des Hauses verursacht hat. Beim Transport der Möbel sollte man daher unbedingt darauf achten, dass besonders im Stiegenhaus keine Schäden verursacht werden. Hier können Decken helfen, die Ecken von großen Kästen und dadurch auch die Wände zu schützen.

Schimmel

Ist man als Mieter durch sein Wohnverhalten für Schimmelbildung verantwortlich, muss man auch die Kosten für die Beseitigung tragen. Dies passiert beispielsweise durch schlechtes Lüften, häufiges Wäsche aufhängen oder wenn man einen selbstverursachten Wasserschaden nicht ordentlich beseitigt hat. Andernfalls ist dies Sache des Vermieters.

Ist der Schimmel jedoch die Folge eines versicherten Leitungswasserschadens, wird dies meist von der Haushaltsversicherung übernommen.

Lesen Sie auch nach, für welche Schäden jedenfalls der Vermieter verantwortlich ist.

Ein weiterer Kostenpunkt: Die Schlüssel

Nichts geht lieber verloren als ein Schlüssel. Sind bei der Übergabe der Wohnung jedoch nicht alle Schlüssel des Hauses wie Haustürschlüssel, Wohnungsschlüssel, Kellerschlüssel etc. vorhanden, so können auf den Mieter Kosten zukommen. Im besten Fall muss ein Schlüssel nachgemacht werden, im schlechtesten Fall muss das Schloss ausgetauscht werden (bei Verlust des Hauseingangstürenschlüssels).
Vernachlässigt man als Mieter die genannten Übergabepflichten, kann der Vermieter die Kosten verrechnen bzw. von der Kaution abziehen. Allerdings darf in solchen Fällen lediglich der Zeitwert des beschädigten Objekts als Grundlage für den Schadenersatz herangezogen werden.

Haftung für Schäden beim Umzug

Was ist denn nun eigentlich mit Schäden die beim Umzug selbst passieren? Dieser Ratgeber gibt Aufschluss.

Alexandra
Alexandra bloggt für den LAMIE Versicherungsblog über allgemeine Versicherungsthemen und Tipps. Außerdem erstellt sie leidenschaftlich gerne Checklisten. Wie alle Mitglieder des LAMIE Teams, möchte sie schwierige Versicherungsfragen auf einfache Weise darstellen. Für Anregungen, Wünsche oder detaillierte Fragen erreichen Sie Alexandra unter blog@lamie-direkt.at